この判決の注目点は多岐にわたりますが、なによりも２００２年に改正された「建物区分所有法」（建物の区分所有等に関する法律）の憲法適合性、国際人権条約適合性について正面から取り組んだ訴訟の初めての判決という点にあり、今後、自己所有マンションが多数決で奪われて良いのか、自己所有マンションに安心して住み続けることができるのかという、財産権の保障（憲法２９条）、居住の権利（社会権規約１１条）についての根元的な判断となり、現在、将来にわたって全国的な影響を持つ判決になります。

１　２００２年改正は、それまでの区分所有建物（団地やマンション）の建替えが、個々の建物について修繕費用が建替え費用に比べ過分に多い場合（費用の過分性の要件＝客観要件）にのみ区分所有者４/５の多数決で建替えができると定めていた規定を、費用の過分性の要件を取り除き、多数決のみで建て替えることができると変更し、更に、建物が複数の団地では、団地全体で４/５、個々の建物については２/３の賛成で建て替えられるという条文（団地一括建替え）まで新設しました。

２　このような、法改正（立法）をするためには、それを必要とする「立法事実」がなければなりません。しかし、今回の改正は、内閣法制審議会に、規制改革会議の委員が乗り込み、法制審議会での実質審議を欠いたまま成立したという、日本の立法史上例のない異常な手続で成立したものです。

３　法改正の結果、１９７０年代の働き盛りに購入し「終の棲家」と考えていた区分所有者が、７０代、８０代の高齢に達し病気を抱え障害を持ちながらも、何の不満もないどころか、非常に気に入っていた住居から、多数決で突然追い出されるという事態が生ずる可能性が生じてきました。

４　しかも、このような建替えが企画される団地は、本件団地のように５階建て、棟間隔が２０〜３０メートルもあり、一日中どの住戸にも陽が当たり樹木も成長して緑豊かな団地、言い換えれば、容積率に十分な余裕のある団地です。本件団地では、現状６７％を１９５％の約３倍に変更するものです。（しかも、吹田市は、容積率を１５０％に抑える市条例を制定しましたから、再建団地は、建った瞬間から「既存不適格建築物」になり、再度建て替えをしようとすると、４５％の人は行き場がなくなります）。

５　なぜこのようなことが起きるかというと、建替えを引き受ける業者（コスモスイニシア）は、容積率を３倍にもすることにより、２倍分を売却し莫大な利益を上げることができるからです。
なぜ区分所有者の多数が賛成するかというと、区分所有者のうち「外住者」と呼ばれる人、自分は団地外に住み、住戸を賃貸して利益を挙げている人が徐々に増えて約半数に達したからです。この人たちにとって住戸は自分と家族が住む住居ではなく賃料収入のための資産になっているため、建物が新しくなって賃料の増額ができることが望ましいと考えたのです。（建替えによる転売利益を目的に団地に転入し、建替え委員として活躍している人もいます）。
また、「内住者」と呼ばれる団地に住んでいる所有者も、建替え費用を建替え業者が負担し、自己負担しなくていいと考え、安易に賛成しました。（エレベーターがつくなどのメリットもありますが、通風、日照、天空率の低下、圧迫感の増大、住戸の前に車が入れない、再建建物の強度が従前のそれに優る保証がない、など様々なデメリットが生じ、これらはメリットを上回ると思われます。）
そして、内心建替えに反対、このままでいいと考えていた所有者、特に高齢者は、建替え賛成派からの猛烈な攻勢によって反対を貫くことができなかったという事情もあります。

６　このような区分所有者の自由な意思の表明が抑圧されること、或いは、利益本位の業者による建替え誘導などを避けるため、建物区分所有法を所管する国交省は、国会附帯決議を受けて「建替えマニュアル」「合意形成マニュアル」を作成しました。そのなかで、住民の自主的な合意形成を確保するため、合意形成段階を３段階にわけ、初期、中期の段階での業者の関与を禁じました。しかし本件団地では、団地内建替え派が当初から主導権をにぎり、業者関与が禁じられた段階からリクルートコスモス（当時）が関与し、建替え推進決議もされていない段階から建替え後の住戸選定をあおり、建替えを既成事実化しました。

７　区分所有者の自由な意思の表明の抑圧の極めつけが、建替え決議の議決権行使書に対する事前検閲とでもいうべき越権行為（権利の乱用）です。３度にもわたる事前開封、しかもそのチェックを建替え業者の顧問弁護士が行い、投票日の前夜１０時に、棟別では２/３に達していなかった棟の理事が事前開封の席上、反対から賛成に転じたという事実です。この１票がなければ、決議は否決されていました。

８　２００５年３月６日管理組合総会で、上記のような手続を経て４/５と２/３が辛うじて確保されました。

９　反対票を投じた区分所有者に、決議に参加するか否か２カ月以内に回答せよとの通知が出され、「売り渡し請求」（応じなければ訴えられる）を怖れた６０名近い反対者の大部分が賛成に転じました。

１０　残り１０戸のうち、本件被告らを含む数名にコスモスイニシアから訴訟が提起されました。

１１　２００５年９月２７日第１回口頭弁論が開かれ、２００７年７月２４日結審しました。 原告、管理組合、建替え組合は、訴訟が始まったばかりの２００５年１１月１３日、住民を一斉退去させました。訴訟は計画審理で、翌年４月２５日まで期日が決まり、さらに年度が替わればその先の期日を決めることが決められていたにもかかわらずです。
原告らの目的は、訴訟の帰趨も決まってない段階で、住民を建替えを前提とした仮住まいに移らせ、多数の住民に仮住まいの不便を訴えさせ、一日も早い結審を求める嘆願書を提出させるという、住民の不便と不安を人質に取って裁判所に影響を与えようという戦法です。住民は、２年間仮住まいの家賃の支払いを余儀なくされ、なかには住宅ローンを支払う住民もあり、高齢者には健康上の影響が深刻でした。結局、年金暮らしの高齢者まで２年間にわたって、支払う必要のない家賃を支払うことになりました（注）。こんなことを避けるために、被告らの弁護士は、管理組合臨時総会に出席して問題点を指摘し、警告しました。

（注：一斉退去以降、現時点〔2010年10月〕で５年になります。２０１０年春に再建工事が始まりました）

１２　なぜ、一斉立ち退きが可能になったか。原告が、住民との間で、１１月１３日までに明け渡さなければ、買い取り価格の２割を減額する、再建住戸を取得する権利を剥奪するという消費者契約法違反、少なくともその趣旨に反する売買契約を交わし、過酷なペナルテイーを課したからです。すでに被告らに対し、みせしめのための立退き訴訟が行われていたため、住民は心理的に恐怖のどん底にあったのです。

１３　１１月１３日の一斉立ち退きにより１７棟、３８０戸の団地はゴーストタウンと化しました。 これは、残された者に対する「村八分」（村の規約に違反した村民に、全村民が申し合わせにより交際を断つ私的制裁）というべき行為です。突然にコミュニテイーが失われ、治安上からも残された高齢者、女性は特に恐怖にさらされます。その恐怖を利用して多数に同調することを迫っているのです。更に、無言電話、嫌がらせ電話、ガスの投入、直近の芝生への放火など、行為者が推測できるものもあれば不明のものもあります。

１４　被告ら住民が、本件建替え決議を無効と考える根拠は憲法２９条、１３条違反と経済的、社会的及び文化的権利に関する国際条約（略称＝社会権規約）１１条 居住の権利の保障違反です。

　

憲法論・法律論の論点について

１）本件訴訟の憲法上・法律上の意義

本件は、２００２年改正による区分所有法６２条、７０条の合憲性（憲法２９条適合性）が初めて正面から争われた訴訟

２）２００２年改正法の概要と問題点

（１）改正６２条

ア　改正の概要

• ・建替え制度は８３年改正法で新設されたが、所有権を多数決で制限するものであることから、「建替えの実質的要件」（客観要件＝改修では過分の費用を要するなど建替えを相当とする客観的状況）を必要としていた。
• ・０２年改正６２条は、客観要件を削除し、５分の４以上の多数で「建替え決議」ができるとした。

イ　問題点

• ・諮問先の法制審議会建物区分所有法部会では客観要件を維持する方向で要綱案を取りまとめようとしていたが、総合規制改革会議から強い意見（横やり）が出された結果、両案並記となり、同審議会総会で客観要件を削除した要綱がまとめられた。
• ・こうした経過から改正６２条は憲法２９条に違反し違憲であるという有力な見解がある（本件訴訟で意見書を提出した山野目章夫早大教授など）。
• ・上記区分所有法部会の森田宏樹東大教授は、「０２年改正は『客観要件』を『手続要件』化して存続させたものであるから、合意形成の過程で客観的データを示し、多くの賛同を得るというプロセスが重要になり、それが手続要件によって担保されている」と説明。

ウ　本件の手続上の問題点

• ・森田教授の見解を前提にすれば、手続の適正が担保されていること、具体的には国土交通省作成のマニュアル（「合意形成マニュアル」「判断マニュアル」）の主要な部分への違反が認められないことが重要となる。
• ・しかし、本件では、
1.   1) 建替え推進決議前の準備段階からデベロッパーである原告が主導的に関与している点、
2.   2) 「全員合意」による建替え方式を突然、「法定建替え」に方針変更し、それに原告が主導的に関与している点、
3.   3) 建替えへと誘導する不正確な情報提供がなされた点、
4.   4) 老朽度判定にあたり全１７棟のうち３棟しか調査が行われていない点、
   
5.   5) 修繕の場合の要求改善水準が設定されていない点
などの諸点においてマニュアルの本質的要請違背が認められる。

エ　その他

・まちづくり指針違反回避のための駆け込み事前協議申請

２００４年７月１日施行の吹田市開発事業の手続条例により、容積率１５０％以下を標準とする「千里ニュータウンのまちづくり指針」が事実上の拘束力をもち、容積率約１９５％の本件建替え事業は実現不能となるはずであった。
原告は、これを回避するため、全員合意による建替えの見通しが全くなく、法定建替えの建替え推進決議さえまだなされていない６月２９日に駆け込み的に事前協議申出を行った。

・決議前の事前開封

管理組合は、賛成票をできる限り増やす目的で、開封方法について事前に決めることも区分所有者に告知することもないまま、本件一括建替え決議前に３回にわたって議決権行使書の事前開封を行った（立会は当時原告と管理組合の顧問弁護士を兼任していた現原告代理人弁護士）。
Ｃ１０棟は２０名中１４名の賛成でギリギリ３分の２を確保したが、Ｃ１２棟は、総会前夜に理事Ａ氏が反対票から賛成票に差し替えることでようやく３分の２に達した。

（２）改正７０条

ア　改正の概要

• ・２００２年改正で新設
• ・「団地内全体の５分の４以上の多数」＋「各棟の３分の２以上の多数」で団地内建物の「一括建替え決議」ができるとした。

イ　問題点

• ・法制審の段階では「無理がある」と要綱化が見送られた。
• ・法制審終了後、「強い要望」を理由に法務省の内部的検討のみで法案に盛り込まれ立法化されるという極めて「異例の経過」を辿った。
• ・上記森田教授ですら、「うまく説明できる自信がない」と述べるほど合憲性に問題がある。

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〔参考〕
◎憲法２９条
�T財産権は、これを侵してはならない。
�U財産権の内容は、公共の福祉に適合するやうに、法律でこれを定める。

◎国際人権規約Ａ規約
経済的、社会的及び文化的権利に関する国際規約（社会権規約）
第11条１項
この規約の締約国は、自己及びその家族のための相当な食糧、衣類及び住居を内容とする相当な生活水準についての並びに生活条件の不断の改善についてのすべての者の権利を認める。締約国は、この権利の実現を確保するために適当な措置をとり、このためには、自由な合意に基づく国際協力が極めて重要であることを認める。